下がり続けるJ-REIT
2024年、国内株もアメリカ株も絶好調です。
さらにはインド株、ダメダメだった中国株も下げ止まってきました。
そんな中で全く振るわないのがJ-REITです。
私もわずかながらJ-REITを所有しているのですが、このところいいところなしです。
私の所有する東証REIT指数に連動するETFの値段もこの半年間右肩下がりを続けています。
さらに言えば、この半年に限らず、2021年をピークに下がる一方です。
コロナ禍で大きく落ち込んだ後は順調な回復を見せていましたが、結局コロナ禍前の水準を越せずに下落を始め、ついにコロナ禍直後のレベルまで下がってきました。
この間、配当は出ているので、実際の収支はもう少しマシですが、もし2021年から買い始めていると10％程度のマイナスになっていると思われます。
J-REITが下がる理由
J-REITが下がる理由はいろいろ説明されています。
最大の理由は、金利の先高感です。
投資資金の多くを借り入れに頼るREITの場合、金利が上がれば利益を圧迫します。
日銀のゼロ金利解除が見えてきた昨今、コストの上昇が懸念されています。
またオフィス需要の低迷、大規模商業施設の売上見通しなども懸念材料とされています。
しかし、足元の金利は少し戻って低下傾向ですし、仮にゼロ金利が解除されてもどんどん金利が上がることはないと予想されています。
オフィス需要も在宅勤務が今以上に進むことは考えにくく、むしろ戻ってきているのが現状でしょう。
今のインフレ傾向が継続するなら、賃料の上昇も考えられます。
ホテルなどはコロナ禍を克服し、コロナ前以上の状況になりつつあります。
ではなぜJ-REITは下げ続けるのか。
わからないです。
金融機関が決算対策で債券のマイナスを埋めるために売っているという説もありますが、この水準まで下がると益出しで売るレベル以下になっている可能性があります。
まあ、下がる理由が分かれば苦労はないですが…。
J-REITは下げ止まるか
そろそろ下げ止まっても良い気がしますが、実際のところはわかりません。
ただ、足元では利回りが5％を超えているREITが増えてきました。
株価が30％以上上昇している現状ではあまり魅力を感じられないかもしれませんが、5％の利回りは本来十分な水準です。
J-REITが下げ止まる、あるいは上昇に転じる条件を素人なりに考えてみます。
- 株価の上昇が落ち着く、あるいは下げに転じる
- 日銀のゼロ金利解除が実際に実行される
- 中国人への観光ビザ発給が以前と同じ条件になる
どうでしょうか。
J-REITへの投資の価値
私は現物不動産への投資は手間がかかるだけでそこまで魅力があるとは思っていません。
なので、不動産への投資を考えるならREITが良いと思っています。
もうひとつ、新しい魅力が株価と違う動きをするという点です。
昨今、株価は日本株もアメリカ株も新興国の株も同じ動きをする傾向が高まっています。
そのため分散する意味が低下して、結局S&P500を買っておけという感じになっています。
そんな中で株価が上昇しているのに下がり続けるJ-REITは、その動きこそに価値がある気がします。
株価の上昇が一段落した時、利回りに注目されてJ-REITが上昇に転じるのか、注目しておこうと思います。
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